상가건물 누수소송 건물관리인이 책임을 져야할까요
- 법률사무소 혜윰
- 2022-11-15
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상가건물에서 누수가 발생하였다면 누가 책임을 져야할까요? 어려운 법률적인 내용을 뒤에 설명하고 결론부터 빠르게 가겠습니다.
먼저 상가건물이라, 누수발생부분이 특정구분소유자의 전유부분에 해당할 경우,
그 전유부분의 소유자가 책임을 부담합니다. 또는 경우에 따라는 해당 부분을 점유하고 있는 임차인이나 누수원인을 직접적으로 제공한 제3자가 책임을 부담하게 됩니다.
전유부분이 아닌 공용부분에서 누수가 발생한 경우,
관리단이 존재한다면 관리단에서 책임을 부담합니다. 그런데 관리단이 부존재할 경우 상가건물의 구분소유자 전체가 책임을 부담해야 합니다.
상가건물 생각보다 누수가 자주발생하는데요. 특히 노후화가 심한 상가건물의 경우 빈번하게 누수가 발생하게 됩니다.
위에서 설명한 대로 전유부분에서 누수가 발생한 것이라면 해당 전유부분의 소유자에게 책임을 청구하는 것은 당연합니다. 이런 경우 크게 소송절차를 진행하는 것이 어렵지 않은데요 그런데 상가의 경우 소유자가 직접점유하지 않는 경우도 상당히 많은데요 경우에 따라서는 해당부분을 점유하고 있는 임차인에게 청구를 해야하는 경우도 존재합니다.
자주발생하는 사례는 임차인이 새로 입실하면서 인테리어 공사를 하다가 누수가 발생하였거나 임차인 업무를 수행하면서 과실로 누수가 발생한 경우입니다. 예를들어 임차인이 물을 잠그지 않고 방치하여 누수가 발생한 경우나, 새로 입실하면서 인테리어 공사를 하면서 누수가 발생한 경우입니다.
이 경우 임차인의 과실만이 존재할 경우 임차인에게, 인테리어 업체와 같은 제3자가 개입된 경우 누수발생 원인을 검토하여 인테리어 업체나 임차인 중 누구에게 소를 제기할지 고미해보야 합니다.
문제는 공용부분에서 누수가 발생하였을 때입니다. 상가 관리단이 존재하면 관리단을 상대로 소송을 제기하면 되는데요. 관리단이 없는 상가들이 생각보다 많습니다. 오래된 상가일 수록 주먹구구식으로 상가건물을 관리하다보니 제대로된 관리단이나 관리업체가 없는 경우가 있는데요. 이럴 경우에는 상가의 구분소유자 전체를 대상으로 소송을 제기하는 것을 고민해 보아야 합니다.
구분소유자를 전부 소송을 상대방으로 하면은 소송진행에 어려움이 존재하는데요. 구분소유자가 다수이므로 소장을 송달하는데도 상당한 시간이 걸리며, 소송에 참가하는 사람 무시하는 사람 각양각색으로 소송에 대응하기도 합니다. 또한 소송을 이후 이를 집행하는데 있어서도 각 구분소유자에게 각각 강제집행을 해야하므로 강제집행에서도 어려움이 존재합니다.
따라서, 구분소유자가 다수가 존재하여 소송진행이 어려울 것이 예상되는 상황이라면, 차라리 집합건물법령에 따라 관리단을 소집하고 관리인을 선임시키는 행위를 한 이후 소송을 진행하는 것도 검토해볼 수 있습니다.
결국 현재 상가건물의 실질적인 관리단의 존부와 관리가 어떻게 이루어지고 있는지 여러 가지 상황을 종합적으로 검토하여 소송을 어떻게 수행할지 전략을 고민해보는 것이 중요합니다.